皆様っ、こんばんみっ！

ドクターbruですっ！

銀行に物件情報を提出したのはいいですが、くそ物件の評価をわざわざ銀行にしてもらおうとすると、本当に時間の無駄ですし、

その物件を出してくれた不動産会社の評価も下がることもさることながら、自分でもし銀行にあてがった場合は自分自身の不動産投資家としての評価も下がるかもしれません 😉

物件の評価が出ないのに、無理やり購入しようとすると、融資を引こうとすると、どうなるか？

その差を埋めるために、個人の属性を使ってしまうために、信用を毀損するということになり、その先の取引に影響が出てしまうのです！！

注意が必要ですね♪

まぁ、素人だから、多めにみてくれる？？だろうけど・・・ 🙄

ただし、不動産投資を始めた以上はやっぱり、上をいきたいので、難しい言葉とかも少しずつ勉強していきたいと思っています♪ 🙄

積算価格の評価の仕方は以前にもこのコラム？で提示した気がしたので、割愛するにして・・・? 🙄

収益還元法とは何でしょうか？

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、その収益価格を求める手法です 🙄

物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなります。

収益還元法には、直接還元法とDCF（discounted cash flow）法の2つがありますが、DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが、計算が複雑なため、我々初心者投資家には馴染みが薄くなっています。

他の評価法としては、近隣の取引事例をもとに不動産価格を算出する取引事例比較法や同じ建物を再度建てた時にかかる金額（再調達価格）から、老朽化などによって生じた価値低下分を差し引いて不動産価格を算出する原価法などがあります。

基本的には銀行側は途中で物件を売却して欲しくないと考えます。

直接還元法で評価をしているとして、

一定期間（通常は1年間）の純収益をその不動産から得られることが妥当な投資利回り（還元利回り）で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

この還元利回りの設定はとても重要な要素となっています。

これは周辺相場における類似物件の利回りを参考に求めます。

とすると、

対象不動産の収益価格＝一定期間の純収益÷還元利回り

となります 😕

還元利回りが6%で、年間の純収益が380万円（家賃収入から管理費用、固定資産税などを引いた金額）だった場合、対象物件の収益価格は6,300万円となります。

なんかわかったようなわからないような感じですが、とりあえず今日はここまでにします♪